问：出卖人未取得商品房预售许可证明，订立房屋预售合同，有效吗？
答：出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可认定有效。